BGH zur Haftung des Erben für Forderungen aus dem Mietverhältnis des Erblassers
Der Bundesgerichtshof hat in seiner jüngsten Entscheidung (Urt. v. 23.01.13, VIII ZR 68/12) die Möglichkeit des Erben, der kraft Gesetzes in ein Mietverhältnis des Erblassers eintritt, seine Haftung für Forderungen aus dem Mietverhältnis zu beschränken, gestärkt.
Rechtlicher Hintergrund:
Treten nach dem Tode eines Mieters keine (der in § 563 BGB genannten) Personen in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit den übrigen Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB), dann wird das Mietverhältnis letztlich mit dem Erben des Mieters fortgesetzt (§ 564 BGB).
Der Erbe ist dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats ab Kenntnis von diesem Umstand außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.
Leitsatz der BGH-Entscheidung VIII ZR 68/12:
„Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.“
Sachverhalt und Gründe:
Der Kläger machte gegen die Beklagte als Erbin ihres im Oktober 2008 verstorbenen Vaters Ansprüche aus einem zum 31.01.09 beendeten Mietverhältnis geltend und verlangte u.a. Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache.
Da der Nachlass unzulänglich war, erhob die Beklagte die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Auf die Revision der Beklagten wies der BGH die Klage ab.
Meinungsstand:
- Nach einer in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung (der auch das Berufungsgericht gefolgt war), haftet der Erbe für die nach dem Erbfall entstehenden mietrechtlichen Verbindlichkeiten aufgrund seiner Stellung als Mieter auch persönlich (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 564 BGB Rn. 3, u.a.). Insoweit würde es sich um Nachlasserbenschulden handeln, bei denen die Haftung auf den Nachlass nicht beschränkt werden könne.
- Nach der Gegenmeinung handelt es sich jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis durch Kündigung nach § 564 BGB beendet wird, um reine Nachlassverbindlichkeiten (m.w.N.). Dies hat zur Folge, dass der Erbe seine Haftung beschränken kann.
Der BGH hat sich in seiner Entscheidung der letztgenannten Auffassung angeschlossen.
§ 564 Satz 1 BGB begründe keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lasse sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.
Dies hatte im entschiedenen Fall zur Folge, dass die Erbin wegen der Unzulänglichkeit des Nachlasses die Dürftigkeitseinrede gem. § 1990 BGB erheben und somit ihre Haftung auf den Nachlass beschränken konnte, also nicht mit ihrem Eigenvermögen haftete.
Die Klage des Vermieters wurde folglich abgewiesen, da die Erschöpfung des Nachlasses feststand.
Anmerkung von Rechtsanwalt Ingo Lahn, Fachanwalt für Erbrecht in Hilden:
Die Entscheidung ist richtig und schafft Rechtsklarheit bei der Abwicklung von Mietverhältnissen.
Eine Nachlasserbenschuld setzt die Begründung von Verbindlichkeiten durch eigenes Verwaltungshandeln des Erben voraus. Davon kann aber bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses, das durch den Erblasser begründet wurde, keine Rede sein.
Anders wird die Rechtslage wohl zu beurteilen sein, wenn der Erbe den Mietvertrag nicht innerhalb der Frist des § 564 S. 2 BGB kündigt. Denn mit dem Unterlassen der fristgerechten Kündigung dürfte er seinen Fortsetzungswillen zum Ausdruck bringen und fortan Nachlasserbenschulden begründen, für die er dann mit eigenen Mitteln einstehen muss.
Dem Erben eines Mieters ist daher dringend zu raten, das Sonderkündigungsrecht zu beachten!
